Verkauf der Immobilie gegen Rentenzahlung (Leibrente)

Die Leibrente ist das einzige Modell, für das die Begriffe Immobilienrente oder Immobilienverrentung wirklich zutreffen. Es handelt sich hierbei um den Verkauf der eigenen Immobilie gegen die Zahlung einer – idealerweise – lebenslangen Rente, der Leibrente, mit Eintragung eines Wohn- oder Nießbrauchrechts.

Schmuckbild: Seniorenehepaar, das gemeinsam auf Laptop schaut

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Was ist eine (Leib-) Rentenzahlung aus der Immobilie?

Die Leibrente stellt die Zahlung einer monatlichen oder jährlichen Rente bis ans Lebensende dar. Bei einem Verkauf der Immobilie auf Leibrentenbasis wird der Kaufpreis nicht in einer Summe, sondern als Leibrente für die restliche Lebenszeit an die bisherigen Eigentümer entrichtet.

Die Zeitrente wird vertragsgemäß nicht bis ans Lebensende, sondern für einen von Anfang an festgelegten Zeitraum gezahlt.

Die Empfänger der Rente erhalten ein idealerweise lebenslanges Wohnrecht. Sie können also bis zum Lebensende in Ihrer Immobilie wohnen bleiben. Anstelle des Wohnrechts kann auch ein lebenslanges Nießbrauchrecht vereinbart werden. Ein Wohnrecht gibt der Person oder auch mehreren Personen, für die es im Grundbuch eingetragen ist, nur das Recht in der Immobilie zu wohnen. Wird jedoch ein Nießbrauchrecht vereinbart, kann auch eine dritte Person in der Immobilie wohnen und den nießbrauchbegünstigten Personen stehen dann die Mieteinnahmen zu. Das bedeutet, dass die begünstigte Person die Immobilie an Dritte vermieten kann, wenn sie selbst z.B. in ein Senior:innenwohnheim auszieht. Die vereinbarte Leibrente fließt weiter.

Teilweise sind Kombinationen mit Einmalzahlungen möglich. Z.B. dann, wenn eine noch bestehende Restschuld abgelöst werden soll.
Bei einem Angebot nur mit Einmalzahlung, ohne Rentenzahlung, handelt es sich streng genommen nicht um eine Leibrentenzahlung. Ebenso bei Angeboten von Zeitrenten, die nicht bis an Lebensende gezahlt werden.

Was sind die Vorteile eines Immobilienverkaufs gegen (Leib-) Rentenzahlung?

Die Wahlmöglichkeit zwischen Einmalzahlung, regelmäßiger Rentenzahlung (z.B. Zeitrente oder Leibrente) oder einer Kombination aus beidem.
Durch Einmalzahlungen werden bestehende Restschulden der Immobilie abgelöst.
Obwohl die Immobilie den Besitzer wechselt, bleiben die bisherigen Eigentümer, häufig auch bis zum Tod, in der Immobilie wohnen.
Die Leibrente bietet ein hohes Maß an Planungssicherheit, da die Faktoren - Höhe der monatlichen Zahlungen bzw. Einmalauszahlung und Laufzeit bis zum Lebensende - im Voraus festgelegt werden.

Welche Nachteile ergeben sich aus dem Verkauf gegen (Leib-) Rentenzahlung?

Das Immobilieneigentum wird aus der Hand gegeben und kann nicht mehr anderweitig als Kreditsicherheit verwendet und nicht mehr als Erbe weitergegeben werden.
Vorausschauend muss die Wahl getroffen werden, ob das Wohnrecht reicht oder das Nießbrauchrecht als teurere Lösung mit mehr Verpflichtungen im hohen Alter gewählt werden sollte.
Es gibt in Deutschland kaum Anbieter für (echte) Leibrentenverträge, meist wird die Rentenzahlung auf 10 bis 15 Jahre begrenzt.
Es fallen teilweise hohe Vertrags- und Vermittlungskosten (Makler) an.

Wonach richtet sich die zu erwartende Zahlung aus der Immobilie?

Wie hoch diese ausfällt, hängt im Wesentlichen ab von:

dem Wert der Immobilie
der statistischen Lebenserwartung der rentenbegünstigten Person
der Wahl ob ein Wohn- oder Nießbrauchrecht vereinbart wird

Die Details des Angebots hängen natürlich von weiteren individuellen und vertraglichen Faktoren ab.

Hier ein fiktives Rechenbeispiel, das die Funktionsweise erläutern soll:

Grob vereinfacht kann folgende Formel zugrunde gelegt werden:

Nettowert (der Immobilie) – Wohnwert (Summe der gesparten Miete)
= zur Verfügung stehendes Kapital (für Rente oder Einmalzahlung).

Angenommen ein Verbraucher besitzt eine Immobilie, die heute 250.000 Euro wert ist und seine statistische Lebenserwartung beträgt noch 15 Jahre, der Wohn-/ Mietwert für das Objekt wird mit 800,- Euro/Monat zugrunde gelegt.

250.000 – 144.000 (800 x 12 x 15) = 106.000 Euro einmalig
beziehungsweise entspricht einer Rente von ca. 588 Euro/Monat

oder wird teils als Einmalsumme und der dann verbleibende Restbetrag als monatliche Rente ausgezahlt.

Bitte beachten Sie, dass es sich lediglich um eine beispielhafte schematische Darstellung handelt, um die grobe Systematik zu verdeutlichen. Dieses Schema wird immer von den individuell vereinbarten Vertragsbedingungen zwischen Produktanbieter und Verkäufer:in abweichen. So werden insbesondere die herangezogenen Referenzwerte differieren. Beispielsweise kommt es schon zu Abweichungen, ob Anbieter die statistische Lebenserwartung oder Sterbetafeln der Versicherungsbranche heranziehen oder welche Mietpreistafeln sie zugrunde legen. Zu beachten ist, dass in dieser Rechnung noch keine Gebühren wie zum Beispiel für die Eintragung der Grundschuld berücksichtigt sind. Die verschiedenen Gebühren führen dazu, dass der zur Verfügung stehende Betrag für die Rentenzahlung geringer ausfällt.

Wie gestaltet sich der Verkauf gegen (Leib-) Rentenzahlung?

Für die Kalkulation der Leibrente wird der Verkehrswert der Immobilie bestimmt. Vom Verkehrswert wird der Wert des Wohnrechts abgezogen. Hiermit wird abgebildet, dass die Immobilie weiterhin durch die bisherigen Eigentümer oder Eigentümerinnen genutzt wird, ohne dass diese eine Miete dafür zahlen müssen.

Wie sich der finanzielle Wertabzug des Wohn- bzw. Nießbrauchrechts berechnet, bestimmt sich nach gesetzlichen Vorschriften des Bewertungsgesetzes. Für das mehr Rechte umfassende Nießbrauchrecht wird ein höherer Wert abgezogen, da der begünstigten Person zusätzlich nach einem Auszug weiterhin die Mieteinnahmen zustünden. Es sollte daher vor der Entscheidung gründlich geprüft werden, ob das im Wertabzug günstigere Wohnrecht oder teurere Nießbrauchrecht sinnvoll ist. Die Verkäuferinnen und Verkäufer sollten überlegen, wie realistisch es ist, dass nach einem Auszug die Vermietung der Immobilie gewährleistet ist. Es ist zu bedenken, dass die Vermietung möglicherweise auch noch im hohen Alter organisiert werden muss. Nur wenn die Vermietung nach Auszug eine wichtige Rolle für die begünstigte Person spielt und deren Umsetzung gewährleistet ist, sollte ein Nießbrauchrecht gewählt werden.

Alternativ kann das Wohnrecht zum Beispiel bei Umzug in eine Einrichtung für Senioren aufgegeben werden und im Gegenzug kann eine Einmalzahlung als Entschädigung erfolgen. Dafür ist es notwendig, dass beim Abschluss des Vertrages in diesem festgelegt wird, wie sich diese Zahlung bei vorzeitiger Aufgabe des Wohn- oder Nießbrauchrechts berechnet. Dabei bleibt jedoch das Risiko bestehen, ob der Käufer zu dem späteren Zeitpunkt auch tatsächlich in der Lage ist, diesen Abfindungsbetrag zu zahlen.

Wichtig: Das Recht auf Rentenzahlung und das Wohn- bzw. Nießbrauchrecht sollte in jedem Fall durch eine erstrangige Eintragung im Grundbuch abgesichert werden.

Gehört die Immobilie mehreren Personen, so kann vereinbart werden, dass sowohl die Rentenzahlung als auch das Wohnrecht bis zum Tod des länger Lebenden gelten soll. Echte lebenslange Leibrenten sind leider kaum zu bekommen. Für Seniorinnen und Senioren, die auf Dauer mehr Geld zum Leben brauchen, also auf eine Zusatzrente bis Lebensende angewiesen sind, gibt es kaum Angebote.

Es ist grundsätzlich auch möglich, dass mit einer Privatperson ein Verkauf der Immobilie auf Leibrentenbasis vereinbart wird, zum Beispiel mit Angehörigen. Eine Leibrente wird grundsätzlich lebenslang gezahlt, daher profitiert bei langer Lebenszeit die begünstigte Person, bei kurzer Lebenszeit profitiert hingegen der Anbieter. Je später Interessenten sich für dieses Modell entscheiden, desto höher ist das für eine Verrentung zur Verfügung stehende Kapital, da die statistische Lebenserwartung und der Wohnwert und damit der entsprechende Abzug sinken. Ein früher Tod kann einen deutlichen finanziellen Verlust für Erben zur Folge haben. Das Vorhaben sollte daher auch mit der Familie und Angehörigen besprochen werden.

Was gewerbliche Anbieter allerdings in der Regel anbieten, sind Zeitrenten, also abgekürzte Leibrenten. Die Rentenzahlungen erfolgen im Gegensatz zur echten Leibrente nicht lebenslang, sondern werden nur zeitlich befristet ausbezahlt. Üblich sind Zeitrenten von zum Beispiel 10, 15 oder 20 Jahren Laufzeit. Möglich ist auch die Kombination einer Rentenzahlung mit einer anfänglichen Einmalzahlung.

Was ist beim Verkauf gegen (Leib-) Rentenzahlung zu beachten?

Genaue Vertragsprüfung:

Ist die monatliche Rentenzahlung nur für einen begrenzten Zahlungszeitraum oder als lebenslange Zahlung vereinbart?
Wird das Wohn- oder Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen?
Und ist dieses als lebenslanges Recht formuliert (nicht nur bis zum Eintritt eines bestimmten Ereignisses)?
Wie sind die künftigen zu leistenden Instandhaltungen vertraglich vereinbart – wer ist künftig für welche verantwortlich?
Stellt sich die (Leib-) Rentenhöhe im Verhältnis zum zugrundeliegenden Immobilienwert und der statistischen Lebenszeit angemessen dar?
Ist eine Ausgleichszahlung vereinbart, falls es zu einem früheren Auszug aus der Immobilie kommt, woraus sich der kalkulierte Wohnwertabzug reduziert?

Beim Verkauf gegen die Rentenzahlung und Eintragung des Wohn- oder Nießbrauchrechts geben die bisherigen Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Eigentumsrechte vollumfänglich auf. Sie sind künftig nur noch wohn- oder nießbrauchberechtigt. Welche dieser beiden Varianten des Nutzungsrechtes die passendere ist, muss genau geprüft werden. Verkäuferinnen und Verkäufer profitieren nicht mehr an künftigen Wertsteigerungen der Immobilie und es wird kein Erbe weitergegeben. Wichtig ist, dass das Vorhaben mit Familie und Angehörigen besprochen wird, da ein Wohn- beziehungsweise Nießbrauchrecht in der Regel mit dem Tod des Berechtigten endet. Ein früher Tod kann daher einen finanziellen Verlust für Erben zur Folge haben.

Für wen kommt der Verkauf gegen (Leib-) Rentenzahlung in Frage?

Ob dieses Angebot für Eigentümerinnen und Eigentümer geeignet ist, lässt sich nicht pauschal mit Ja oder Nein beantworten. Verkauf gegen Leibrente wäre für Eigentümerinnen und Eigentümer eine denkbare Alternative, wenn diese

eine Restlaufzeit erwarten, die den zur Verfügung stehenden Immobilienwert auszahlt.
eine weitgehend schuldenfreie hochpreisige Immobilie besitzen.
in dieser Immobilie wohnen bleiben wollen.
den Erbenden diese Immobilie nicht vererben wollen.

Es gilt: je später Seniorinnen und Senioren sich für dieses Modell entscheiden, umso höher ist das für eine Verrentung zur Verfügung stehende Kapital. Das ergibt sich daraus, dass der Abzug für den „Wohnwert“ geringer wird, je älter sie sind.

Interessierte sollten für sich vorab klären, wie wichtig ein lebenslanges Wohnen Bleiben ist oder ob es nur bei den nächsten Jahren bleiben soll. Durch den Verkauf wird das Eigentum und das Erbe aufgegeben. Wer dieses behalten möchte, sollte alternativ die Möglichkeit von Senior:innenkrediten prüfen.

Wichtig ist letztendlich, sich zu allen Varianten vor dem Abschluss des Notarvertrages beraten zu lassen und für eine Entscheidung genügend Zeit zu lassen. Die Regelungen in den notariellen Verträgen sind sehr komplex und Sie verpflichten für eine lange Zeit. Daher sollte die Höhe der lebenslang vereinbarten Leibrente oder einer Zeitrente und das übrige Vermögen den Liquiditätsbedarf dauerhaft, also bis zum Lebensende ausreichend decken.

Achten Sie darauf, sich von Anfang an einen Überblick über alle möglichen Kosten und Ausgaben zu verschaffen. Zu beachten ist dabei, dass Leibrenten nur mit dem Ertragsanteil und Zeitrenten dagegen in der Regel voll versteuert werden.

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