Wohn-Riester: Immobilienfinanzierung mit staatlicher Förderung

Wohn-Riester lässt sich nutzen, um Haus, Eigentumswohnung oder eingetragene Genossenschaftswohnung zu bauen oder zu kaufen - aber nicht für den Erwerb eines Ferienhauses.

Denn die Ausweitung der staatlichen Förderung auf die Finanzierung von selbst genutzten Immobilien hat das Ziel, in der Rentenphase mietfrei zu wohnen und so geringere Kosten für die Lebenshaltung zu haben. Unter ganz bestimmten Umständen und mit vorheriger Genehmigung kann es aber möglich sein, die Immobilie während des Erwerbslebens zeitlich befristet zu vermieten. Aber spätestens in der Rentenphase muss der Sparer selbst dort einziehen.

Der Einsatz ist auf zwei verschiedene Weisen möglich:

1. Entnahme aus Geld-Riester
2. Finanzierung mit Wohn-Riester

1. Entnahme aus Geld-Riester

Dies bedeutet, dass Sie vor einigen Jahren einen Vertrag mit dem Ziel einer lebenslang gezahlten Zusatzrente geschlossen haben. Nun können Sie überlegen, das dort gebildete Kapital alternativ für die Entschuldung zu nutzen. Dabei gilt: Das Kapital aus dem Geld-Riestervertrag kann entweder komplett oder nur teilweise entnommen werden. Bei einem Teilbetrag gilt die doppelte Einschränkung, dass Sie mindestens 3000 Euro entnehmen, aber auch mindestens 3000 Euro im Geld-Riestervertrag verbleiben müssen.

Beispiel A
Das Kapital im Geld-Riestervertrag beträgt 10.000 Euro. Hier ist sowohl die Komplett- als auch eine Teilentnahme möglich. Bei einer Teilentnahme kann jeder beliebige Betrag zwischen 3000 und 7000 Euro gewählt werden.

Beispiel B
Das Kapital im Geld-Riestervertrag beträgt 5000 Euro. Hier kommt nur die Komplettentnahme in Betracht. Eine Teilentnahme ist nicht möglich. Grund: Falls man 3000 Euro entnehmen möchte, würden nur 2000 Euro im Vertrag verbleiben - das ist zu wenig. Wer 3000 Euro im Vertrag belassen möchte, könnte nur 2000 Euro entnehmen - auch das ist zu wenig.

Falls die Finanzierung erst später beginnen soll, können Sie heute sogar noch einen Geld-Riestervertrag abschließen, sich auf diese Weise die jährlichen Zulagen sichern und das gebildete Kapital zu einem späteren Zeitpunkt in der Finanzierung einsetzen, beispielsweise über Sondertilgungen.

Unter bestimmten Voraussetzungen ist es auch möglich, Kapital für Umbauten zu verwenden. In den ersten drei Jahren nach Kauf oder Bau müssen mindestens 6000 Euro entnommen werden. Nach den ersten drei Jahren beträgt die Mindestsumme 20.000 Euro. Davon muss nach § 92a Einkommensteuergesetz (EStG) mindestens die Hälfte die Vorgaben der DIN 18040 Teil 2 vom September 2011 erfüllen und der verbleibende Teil dazu dienen, Barrieren in oder an der Immobilie zu reduzieren.

2. Finanzierung mit Wohn-Riester

Auch dabei lässt sich zwischen verschiedenen Möglichkeiten wählen:

• einem Annuitätendarlehen
• einer Bausparkombifinanzierung
• einem Bausparvertrag

Annuitätendarlehen

Dabei kauft oder baut man heute seine Immobilie und zahlt eine aus Zins und Tilgung bestehende Rate. Der Zinssatz ist für eine bestimmte Zeit - die sogenannte Zinsbindung - fest vereinbart. Dies können zum Beispiel 10 oder 15 Jahre sein. Je näher das Ende der Zinsbindungsfrist kommt, umso höher ist der Tilgungsanteil. Der Grund liegt darin, dass die Zinsen auf eine immer geringer werdende Darlehenshöhe berechnet werden.

Beispiel
Sie haben ein Annuitätendarlehen in Höhe von 200.000 Euro bei einem Zinssatz von 3 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von ebenfalls 3 Prozent aufgenommen. Damit beträgt die monatliche Rate genau 1000 Euro. Mit der ersten Rate werden 500 Euro Zinsen gezahlt und 500 Euro getilgt. Damit sinkt die Restschuld auf 199.500 Euro. Mit der zweiten Rate zahlen Sie circa 499 Euro Zinsen und tilgen knapp 501 Euro. Nach zehn Jahren beträgt die Restschuld noch etwas mehr als 130.000 Euro. In dieser Phase zahlen Sie bei einer Rate von 1000 Euro nur noch circa 325 Euro Zinsen und tilgen schon knapp 675 Euro.

Bausparkombifinanzierung

Auch bei diesem Modell kauft oder baut man heute seine Immobilie. Die Finanzierung ist allerdings anders als bei einem Annuitätendarlehen. Denn dabei nehmen Sie heute ein sogenanntes Vorausdarlehen auf. Für dieses Darlehen werden nur Zinsen gezahlt; es wird nicht getilgt. Stattdessen sparen Sie parallel zum Vorausdarlehen einen Bausparvertrag an. Dieser wird später, wenn er zuteilungsreif ist, das Vorausdarlehen komplett ablösen. Erst dann zahlen Sie eine aus Zins und Tilgung bestehende Rate, um das Bauspardarlehen zurückzuzahlen.

Reiner Bausparvertrag

Dabei spart man Eigenkapital an, um sich den Wunsch nach den eigenen vier Wänden zu einem späteren Zeitpunkt zu erfüllen. Wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, können Sie für den Immobilienerwerb nicht nur über das angesparte Guthaben verfügen, sondern auch ein zinsgünstiges Bauspardarlehen in Anspruch nehmen.

Dort werden die jährlichen Beträge bis maximal 2100 Euro eingestellt und jeweils am Jahresende mit zwei Prozent verzinst. Falls 30 Jahre lang der Höchstbetrag von 2100 Euro verbucht wird, ergibt sich mit der Verzinsung ein Kontostand von knapp 86.600 Euro. Spätestens zum 68. Lebensjahr muss das Konto aufgelöst werden. Dabei hat der Steuerpflichtige die Wahl. Er kann:

• das Wohnförderkonto sofort mit einem Rabatt von 30 Prozent auflösen.
• das Wohnförderkonto nach und nach auflösen, indem die Summe gleichmäßig auf alle Jahre bis zum 85. Lebensjahr verteilt wird. Allerdings kann zu jedem Zeitpunkt der noch offene Restbetrag unter Nutzung des Rabatts in einer Summe versteuert werden.

Die tatsächliche Höhe der Steuerpflicht hängt vom individuellen Steuersatz ab. In der folgenden Übersicht sind die Personen 68 alt und wählen unter Nutzung des 30-prozentigen Rabatts die Sofortauflösung. Die Berechnungen in Fall 1 und 2 gehen von der Grundtabelle, in Fall 3 und 4 von der Splittingtabelle aus.

Alle Berechnungen zum Steuervorteil erfolgten am 3. Juli 2015 auf der Internetseite des Bundesministeriums für Finanzen

Die Steuerpflicht, die auf Wohn-Riester-Sparer im Alter zukommt, ist also alles andere als unerheblich. Daran würde auch eine Verteilung der 86.600 Euro auf 18 Jahre vom 68. bis zum 85. Lebensjahr nichts ändern. Dies zeigt die folgende Übersicht. Dabei gehen die Berechnungen in Fall 1 und 2 von der Grundtabelle, in Fall 3 und 4 von der Splittingtabelle aus.

Alle Berechnungen zum Steuervorteil erfolgten am 3. Juli 2015 auf der Internetseite des Bundesministeriums für Finanzen

Unabhängig davon, wie das Wohnförderkonto aufgelöst wird, ergibt sich eine erhebliche Steuerpflicht. Diese kann in der Regel erfolgreich dadurch abgefangen werden, dass man die aus der früheren Tilgung des Darlehens ersparten Beiträge rechtzeitig anlegt. Trotzdem darf man an dieser Stelle nicht vergessen: Die staatliche Förderung ist kein Geschenk, sondern eine Entlastung in der Spar- und eine Belastung in der Rentenphase. Verbraucher sollten jährlich überprüfen, ob die Zulagen richtig gebucht wurden, ob zusätzliche steuerliche Abzüge geltend gemacht werden können und ob die in das Wohnförderkonto eingestellten Beträge korrekt sind.

Zulagen

Sie fließen direkt als Tilgung in den Darlehensvertrag oder als Ansparung in den Bausparvertrag und dann später in das Bauspardarlehen. Die Zulagen setzen sich zusammen aus:

• 175 Euro Grundzulage
• 185 Euro Kinderzulage (vor 2008 geborene Kinder)
• 300 Euro Kinderzulage (ab 2008 geborene Kinder)
• 200 Euro einmaliger Berufseinsteigerbonus, falls bei Vertragsabschluss das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet ist

Um die vollen Zulagen zu bekommen, müssen insgesamt jährlich vier Prozent des sozialversicherungspflichtigen Einkommens des Vorjahres in den Vertrag fließen. Selbst muss man aber nur den um die Zulagen reduzierten Mindesteigenbeitrag einzahlen. Diese Regel wird durch eine Untergrenze und eine Obergrenze flankiert: Unabhängig von der Höhe des eigenen Einkommens müssen mindestens 60 Euro selbst gezahlt werden; gefördert werden maximal 2100 Euro.

Die Beispiele in der folgenden Übersicht verdeutlichen, wie der Mindesteigenbetrag berechnet wird.

Sonderausgabenabzug

Dabei können Förderberechtigte die Gesamtsparleistung - also eigene Sparbeiträge plus Zulagen - steuerlich geltend machen. Sollte sich beim Sonderausgabenabzug ein Anspruch ergeben, der über der Summe der Zulagen liegt, wird die Differenz erstattet. Bei der Berechnung des Vorteils aus dem Sonderausgabenabzug kommt es auf die Höhe der Zulagen und darauf an, ob die Grund- oder Splittingtabelle angewendet wird.

Um dies zu veranschaulichen, wird bei den vier Beispielen in der folgenden Übersicht einheitlich ein zu versteuerndes Einkommen im Jahr 2015 in Höhe von 60.000 Euro angenommen sowie durchweg die maximale Gesamtsparleistung von 2100 Euro. Nach Abzug der Gesamtsparleistung vom ursprünglich zu versteuernden Einkommen verbleiben als real zu versteuerndes Einkommen 57.900 Euro. Die Berechnungen in Fall 1 und 2 gehen von der Grundtabelle, in Fall 3 und 4 von der Splittingtabelle aus.

Alle Berechnungen zum Steuervorteil erfolgten am 3. Juli 2015 auf der Internetseite des Bundesministeriums für Finanzen

Während die Zulagen nach Beantragung das Darlehen automatisch tilgen, gilt dies für eine eventuelle Steuererstattung nicht. Diese könnte aber über eine Sondertilgung ebenfalls ins Darlehen fließen, falls diese Option bei Vertragsabschluss mit dem Kreditinstitut vereinbart wurde.

Sie können jetzt schon erkennen, dass man für die Antwort auf die Frage, ob sich Wohnriester lohnt, sehr viel rechnen muss. Und das Ziel ist noch nicht erreicht. Denn es muss noch der Effekt der Förderung und damit der Gesamtvorteil von Wohnriester angeschaut werden.

Effekt der Förderung

Die Zulagen und unter Umständen auch der Sonderausgabenabzug bewirken über die zusätzliche Tilgung, dass das Darlehen schneller zurückgezahlt wird. Jeder Monat, den das Darlehen eher getilgt wird, erspart eine Rate. Die Summe der auf diese Weise ersparten Raten stellen den Vorteil von Wohn-Riester dar. Beispielsweise beträgt bei einer um 36 Monate reduzierten Laufzeit und einer Rate von 1000 Euro der finanzielle Vorteil 36.000 Euro.