Option 2: Schätzen Sie die mittelfristige Situation ein und planen Sie neu
Die bestehende Immobilienfinanzierung sollten Sie sich in Ruhe ansehen und gründlich neu planen.
Suchen Sie mit dem Darlehensgebenden eine gemeinsame Lösung für die Fortsetzung des Darlehensverhältnisses mit Blick auf Ihre neue finanzielle Situation. Seien Sie bei solchen Vereinbarungen aber vorsichtig und unterschreiben Sie nicht vorschnell. Prüfen Sie genau, welche Auswirkungen die von der Bank vorgeschlagene Lösung auf die gesamte Vertragslaufzeit gesehen hat. Lassen Sie sich im Zweifel unabhängig beraten, zum Beispiel bei der Verbraucherzentrale.
Eine Möglichkeit wäre, die Tilgung zu reduzieren. Wer vertraglich hohe Tilgungen vereinbart hat, kann mit dem Darlehensgeber vereinbaren, die Tilgung zu reduzieren – zum Beispiel von 4 Prozent auf 1 Prozent. Dadurch verlängert sich zwar die Rückzahlung des Darlehens. Sie verschaffen sich aber vorerst Luft. Bei verbesserten wirtschaftlichen Verhältnissen kann die Tilgung, wenn der Vertrag es zulässt, wieder erhöht werden.
Beispiel: Für ein im Jahr 2016 abgeschlossenes Darlehen von 250.000 Euro mit 2 Prozent Sollzins und 4 Prozent anfänglicher Tilgung beträgt die monatliche Rate 1250 Euro. Wird die Reduzierung der Tilgung auf 1 Prozent des ursprünglichen Darlehens vereinbart, beträgt die monatliche Rate nur noch 625 Euro.
Ist keine vertragliche Regelung getroffen, kann die Tilgung in der Regel nur mit Zustimmung des Darlehensgebers reduziert werden.
Eine weitere Möglichkeit wäre, die Tilgung auszusetzen. Wer sich die Tilgung nicht mehr leisten kann, kann versuchen, dass mit dem Darlehensgeber eine Tilgungsaussetzung für eine gewisse Zeit vereinbart wird. Es sind dann weiterhin Zinsen auf die bestehende Restschuld zu leisten.
Option 3: Kommt es in Frage, das Darlehen umzuschulden?
Wer eine mehr als 10-jährige Zinsbindung vereinbart hat, kann nach § 489 BGB das Darlehen 10 Jahre nach Vollauszahlung mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten ganz oder teilweise kündigen und dann mit einem anderen, im Idealfall günstigeren Zins sowie einer geringeren monatlichen Belastung weiterfinanzieren. In diesem Fall handelt es sich um eine Anschlussfinanzierung.
Aufgrund der seit Anfang 2022 gestiegenen Zinsen für Immobilienfinanzierungen ist der Zins nicht unbedingt das Argument, die monatliche Belastung zu reduzieren, sondern eher die Vereinbarung mit einem gestiegenen Zins und einer geringeren Tilgung, bezogen auf die Restschuld, die monatliche Belastung zu reduzieren.
Beispiel: Ein Darlehen von 250.000 Euro mit einer 15-jährigen Zinsbindung, abgeschlossen und vollausgezahlt am 1. Januar 2013 konnte am 31. Dezember 2022 mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt werden. Das Datum für eine neue Finanzierung ist dann der 1. Juli 2023.
Mit einem Sollzins von 3 Prozent und einer Anfangstilgung von 2 Prozent beträgt die monatliche Rate ca. 1.040 Euro. Die Restschuld beläuft sich auf rund 192.000 Euro.
Bei einem auf 4 Prozent gestiegenen Sollzins und 1 Prozent Tilgung auf die Restschuld könnte die monatliche Belastung auf 800 Euro gesenkt werden.
Mit der Kündigung nach 10 Jahren können Sie den Darlehensgeber wechseln. Dann spricht man allgemein von Umschuldung. Es entstehen geringe Kosten für die Abtretung der Grundschuld. Bevor Sie das aber tun, sollten Sie sich klar machen, dass ein anderer Darlehensgeber Ihre persönliche Bonität beurteilt und Ihnen kein Darlehen gewähren muss. Unter Umständen ist es daher sinnvoller, mit dem alten Darlehensgeber eine Anschlussfinanzierung zu verhandeln. Der kennt Ihre wirtschaftlichen Verhältnisse seit mindestens 10 Jahren.
Option 4: Wohngeld ist auch eine Möglichkeit für die eigene Immobilie
Wohngeld kann unter Umständen auch in Frage kommen, wenn Sie Ihre eigene Immobilie bewohnen. Nicht nur Mieter:innen, sondern auch Eigentümer:innen einer Immobilie haben Anspruch auf Wohngeld, den sogenannten Lastenzuschuss.
Voraussetzung ist, dass Sie die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Sie bekommen Wohngeld nur dann, wenn die Wohnkosten Ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit übersteigen. Das bedeutet, dass bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden dürfen.
Als Belastungen des selbst genutzten Wohneigentums kommen folgende Kosten in Betracht:
- Ausgaben für Zins und Tilgung bei Krediten,
- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten,
- Grundsteuer und sonstige Grundbesitzabgaben,
- Versicherungsbeiträge für das Eigentum,
- Bestimmte Heizkosten,
- Verwaltungskosten.
Die Höhe des Lastenzuschusses hängt insbesondere von folgenden Faktoren ab:
- Anzahl der im Haushalt lebenden Familienmitglieder,
- Höhe des Gesamteinkommens des Haushaltes,
- Höhe der zuschussfähigen Belastungen für das selbst genutzte Wohneigentum.
Anträge müssen bei der jeweiligen Kommune gestellt werden. Unabhängige Informationen finden Sie unter anderem beim zuständigen Bundesministerium.